В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам ст. ст. 301, 302 ГК РФ. В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. В соответствии с ч. 1 ст. 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле (п. 1 ст. 177 ГК РФ). Следовательно, имущество, отчужденное первоначальным собственником квартиры, не понимавшим значение своих действий и не способным руководить ими, может быть истребовано от добросовестного приобретателя независимо от факта его вселения в спорное жилое помещение и других обстоятельств.

Какие требования предъявлять в суде

• о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным.
• о признании недействительной государственной регистрации права собственности на жилое помещение на имя ответчика, об аннулировании (признании недействительной) записи о регистрации права собственности на недвижимое имущество на имя ответчика;
• о признании недействительной доверенности, выданной продавцом жилого помещения третьему лицу для заключения договора купли-продажи жилого помещения;
• о признании права собственности ответчика на жилое помещение отсутствующим;
• о компенсации морального вреда;

если иск заявлен продавцом жилого помещения:

• об обязании покупателя жилого помещения возвратить его в собственность истца-продавца,
• о признании за истцом права собственности на жилое помещение;

если иск заявлен наследником продавца жилого помещения:

• о включении переданного по договору купли-продажи жилого помещения в наследственную массу и о признании за наследником продавца жилого помещения собственности на него в порядке наследования (по завещанию, по закону).

Из ч. 2 ст. 181 ГК РФ следует, что срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

При формулировании дополнительных исковых требований по этой категории споров необходимо учитывать следующее. В судебной практике существует позиция, согласно которой действующее законодательство не предусматривает возможность признания недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности.

В связи с этим в исковом заявлении рекомендуется оспаривать не само свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение, выданное на имя ответчика (п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010). Вместе с тем существуют правовые позиции судов, в которых отражено мнение, что действующим законодательством не предусмотрен такой способ защиты гражданских прав, как признание государственной регистрации недействительной, либо аннулирование соответствующей записи в ЕГРП, либо признание свидетельства о государственной регистрации права недействительным (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 26.06.2015 по делу N 33-14813).

Следует учитывать, что с 15.07.2016 проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверялась только выпиской из ЕГРП, а не свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из ЕГРП по выбору правообладателя, как предусматривалось ранее (п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ, признан утратившим силу с 01.01.2017 согласно Федеральному закону от 03.07.2016 N 361-ФЗ).

Обращаем внимание, что с 01.01.2017 действует Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Он предусматривает ведение Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), в состав которого входят, в частности, реестр объектов недвижимости (кадастр недвижимости) и реестр прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (реестр прав на недвижимость), реестровые дела и кадастровые карты (ст. ст. 1, 7 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

С 01.01.2017 государственный кадастровый учет, государственная регистрация возникновения или перехода прав на недвижимое имущество удостоверяются выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Договор купли-продажи жилого помещения не может быть признан недействительным только потому, что отсутствует государственная регистрация перехода права собственности на жилое помещение к покупателю по этому договору (п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Нередко требования о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным заявляются на основании ст. 177 ГК РФ «Недействительность сделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий или руководить ими». В обоснование иска указывается, что при заключении договора продавец в силу определенных факторов (возраста, состояния здоровья, психических заболеваний, вредных привычек — злоупотребления алкоголем и т.д.) не был способен понимать значение своих действий (не мог отдавать отчет своим действиям) и руководить ими, хотя и являлся дееспособным лицом. Такой иск может заявить продавец жилого помещения или его наследники (п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 N 9 «О судебной практике по делам о наследовании»). Ответчиком по иску выступает покупатель жилого помещения. Если покупатель передал жилое помещение, полученное от истца по договору купли-продажи, другому лицу (например, по другому договору купли-продажи или договору дарения), то в качестве второго ответчика указывается такое лицо (например, Определения Московского городского суда от 08.08.2016 N 4г-9316/2016, от 04.07.2016 N 4г-7689/2016) или его наследник (например, Определение Московского городского суда от 05.11.2014 N 4г/8-10557). При рассмотрении подобных исков суд может принять во внимание, что впоследствии, уже после заключения договора купли-продажи жилого помещения, продавец жилого помещения по решению суда признан недееспособным и над ним установлена опека (например, Определения Верховного Суда РФ от 15.04.2014 N 9-КГ13-14, Московского городского суда от 04.07.2016 N 4г-7689/2016).

Кроме того, если продавец продал свое единственное жилье, суд может рассмотреть данное обстоятельство как свидетельствующее о том, что продавец не мог в полной мере осознавать последствия заключения договора купли-продажи жилого помещения (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 14.01.2016 по делу N 33-0381/2016). Неполучение истцом денежных средств по договору купли-продажи жилого помещения не имеет правового значения при рассмотрении требований о признании этого договора недействительным на основании ст. 177 ГК РФ, однако может служить основанием для других исков (о взыскании денежных средств или о расторжении договора) (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 26.04.2016 по делу N 33-14929/2016).

Требования о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения можно заявить на основании ст. 168 ГК РФ «Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта».

Это возможно в ситуации, когда, например, подпись на договоре проставлена не продавцом, а третьим лицом (третьими лицами) (например, Определение Московского городского суда от 02.02.2016 N 4г-0633/2016), что подтверждается заключением судебной почерковедческой экспертизы (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 10.02.2016 по делу N 33-3832/2016, от 26.01.2016 по делу N 33-2631/2016).

Также заявить иск на основании ст. 168 ГК РФ возможно в случае, когда сделка совершена без согласия лиц, согласие которых на ее совершение требуется в силу закона.

Например, если супруг (бывший супруг) без согласия другого супруга продал квартиру, которую супруг-продавец (супруги) приобрел (приобрели) в период брака и которая является совместно нажитым имуществом (например, Кассационное определение Московского городского суда от 04.09.2015 N 4г/2-8994/15, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.05.2016 по делу N 33-19851/2016). Или в ситуации, когда в силу п. 4 ст. 292 ГК РФ на отчуждение жилого помещения требуется согласие органа опеки и попечительства, которое не было получено (например, Определения Верховного Суда РФ от 09.03.2010 N 3-В10-1, Московского городского суда от 17.11.2015 N 4г/8-12188/2015).

Также оспорить договор купли-продажи жилого помещения по ст. 168 ГК РФ можно при нарушении требований к оформлению доверенности, на основании которой заключается договор. К примеру, когда для отчуждения квартиры как единого объекта права совместной собственности продавцу выдана доверенность недееспособным лицом-участником общей совместной собственности (например, Определение Верховного Суда РФ от 25.06.2013 N 5-КГ13-52) или когда действие доверенности прекратилось на день заключения договора в связи со смертью доверителя (например, Определение Верховного Суда РФ от 31.01.2012 N 24-В11-6). Если суд установит, что продавец не выдавал доверенность на заключение договора купли-продажи квартиры, велика вероятность принятия решения в пользу истца. Кроме того, договор купли-продажи жилого помещения может быть признан недействительным, если одна из его сторон действовала на основании доверенности, которая была отозвана на момент заключения договора. Согласно ст. 188 ГК РФ одним из оснований прекращения доверенности является ее отмена (например, Определение Московского городского суда от 06.04.2015 N 4г/5-2759/2015). Обращаем внимание, что с 01.01.2017 отмена доверенности совершается в той же форме, в которой была выдана доверенность, или в нотариальной форме (пп. 2 п. 1 ст. 188 ГК РФ в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 332-ФЗ).

Оспорить договор купли-продажи жилого помещения можно по п. 1 ст. 170 ГК РФ как мнимую сделку, которая совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия (например, Определение Верховного Суда РФ от 28.05.2013 N 5-КГ13-49, Определение Московского городского суда от 19.07.2016 N 4г-7750/2016). Для признания сделки мнимой суд должен установить, что ее стороны не намеревались создать соответствующие ей правовые последствия, фактически не исполняли и не желали исполнять сделку и правовые последствия, предусмотренные заключенной сделкой, не возникли. В подтверждение мнимости сделки заинтересованная сторона должна представить суду доказательства, которые подтверждают отсутствие направленности подлинной воли сторон при совершении оспариваемой сделки на создание правовых последствий, присущих этому виду сделки.

Обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 26.08.2015 по делу N 33-30339/2015, от 06.08.2015 по делу N 33-19604/2015). Однако если суд установит, что хотя бы у одной стороны сделки купли-продажи жилого помещения имелась воля на достижение правового результата, соответствующего совершенной сделке, то в иске о признании такой сделки недействительной по основанию мнимости будет отказано (например, Определение Московского городского суда от 28.10.2013 N 4г/3-8006/13). Применительно к договору купли-продажи заключение мнимой сделки исключает намерение продавца прекратить принадлежащее ему право собственности на предмет продажи и получить от покупателя денежные средства, а покупатель не имеет намерения приобрести право собственности на предмет продажи и передать продавцу денежные средства за приобретаемый товар (например, Определение Московского городского суда от 19.07.2016 N 4г-7750/2016).

Отказывая в признании договора купли-продажи квартиры мнимой сделкой, суд пояснил, что неисполнение сторонами каких-либо условий договора (например, неоплата продавцу денежных средств) не является основанием для признания договора недействительным по основанию мнимости (Определение Московского городского суда от 14.04.2016 N 4г-2996/2016). В другом случае пояснено, что факты неуплаты истцу цены договора и непередачи ответчику квартиры по акту приема-передачи сами по себе не свидетельствуют о мнимости заключенной сделки (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 18.02.2016 по делу N 33-6060/2016, от 14.12.2015 по делу N 33-47019/2015).

Кроме того, оспорить договор купли-продажи жилого помещения можно по п. 2 ст. 170 ГК РФ как притворную сделку, которая совершена с целью прикрыть другую сделку. Так, договор купли-продажи квартиры может заключаться в обеспечение возврата займа и прикрывать договор залога (например, Определение Московского городского суда от 06.10.2015 N 4г/9-10582/2015, Апелляционное определение Московского городского суда от 02.09.2015 по делу N 33-24961/2015).

Кроме того, договор купли-продажи квартиры может прикрывать договор займа, который стороны в действительности намеревались заключить (например, Определение Московского городского суда от 16.11.2015 N 4г/8-11190/2015, Апелляционное определение Московского городского суда от 08.04.2014 по делу N 33-7798/2014).

При оспаривании договора купли-продажи жилого помещения как притворной сделки следует учитывать, что по основанию притворности может быть признана недействительной сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю участников сделки (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 04.04.2016 по делу N 33-5366/2016). Из существа притворной сделки следует, что стороны не собирались ее исполнить; квалифицирующим признаком притворной сделки является цель ее заключения. Обе стороны должны преследовать общую цель и достичь соглашения по всем существенным условиям той сделки, которую прикрывает юридически оформленная сделка.
Намерение одного участника сделки на совершение притворной сделки не является безусловным основанием для признания сделки недействительной (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 20.01.2016 по делу N 33-1989/2016, от 26.08.2015 по делу N 33-30483/2015). Более того, наличие воли хотя бы одной из сторон на достижение правового результата, соответствующего совершенной сделке, исключает возможность признания сделки недействительной как притворной (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.04.2015 по делу N 33-9985). Сам по себе факт оплаты денег по сделке другим лицом, равно как установленная в договоре цена имущества ниже рыночной, не является основанием для признания данной сделки притворной (например, Определения Верховного Суда РФ от 22.12.2009 N 18-В09-80, Московского городского суда от 16.06.2014 N 4г/6-5441, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.05.2015 по делу N 33-16787/2015). Важно учитывать, что для признания сделки недействительной по основаниям притворности договорные отношения по сделке, которую прикрывала оспариваемая сделка, должны существовать между теми же сторонами, что и по заключенной (оспариваемой) сделке (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.05.2016 по делу N 33-13411/2016).

Кроме того, неисполнение сторонами каких-либо условий договора не является основанием для признания договора недействительным (ничтожным) по основанию притворности (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.08.2015 по делу N 33-29120/2015). Притворная сделка фактически включает в себя две сделки: притворную сделку, совершаемую для вида (прикрывающая сделка), и сделку, в действительности совершаемую сторонами (прикрываемая сделка). Поскольку притворная (прикрывающая) сделка совершается лишь для вида, одним из внешних показателей ее притворности служит несовершение сторонами тех действий, которые предусматриваются этой сделкой. Однако если стороны выполнили вытекающие из сделки права и обязанности, то такая сделка притворной не является (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.03.2014 по делу N 33-8479/2014).
— Оспорить договор купли-продажи жилого помещения можно по п. 3 ст. 179 ГК РФ как недействительную сделку, совершенную под влиянием неблагоприятных обстоятельств, то есть как кабальную сделку (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 18.02.2015 N 33-5367/2014, от 06.02.2015 по делу N 33-3904).

При оспаривании договора по этому основанию необходимо доказать, что он имеет все признаки кабальной сделки: продавец заключил договор под воздействием тяжелых обстоятельств (не одного, а нескольких), на крайне невыгодных для себя условиях (не просто невыгодных, а крайне невыгодных), между стечением тяжелых обстоятельств и заключением договора на крайне невыгодных условиях есть причинная связь, покупатель жилого помещения знал об этих обстоятельствах и сознательно использовал их в своей выгоде (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 26.08.2015 по делу N 33-30675/2015). Фактически суду нужно представить доказательства, свидетельствующие о пороке воли продавца в момент заключения договора.

Следует учитывать, что несоответствие цены объекта, указанной в договоре, его рыночной цене само по себе не может означать крайне невыгодных условий договора для продавца (например, Определение Московского городского суда от 14.04.2016 N 4г-2996/2016, Апелляционное определение Московского городского суда от 26.08.2015 по делу N 33-30675/2015). Так, отказывая в удовлетворении иска о признании договора купли-продажи доли в квартире недействительным, суд исходил из отсутствия доказательств наличия тяжелых обстоятельств, вследствие которых истец был вынужден заключить сделку на крайне невыгодных для себя условиях, и пояснил, что истец заключал сделку добровольно и при несогласии с предлагаемыми ему условиями не был лишен возможности обратиться к другому физическому (юридическому) лицу с предложением заключить сделку на иных, более выгодных условиях или отказаться от ее заключения (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.05.2015 по делу N 33-14362/15).

По этой категории споров возможно предъявление встречных исковых требований, круг которых достаточно широк. Так, возможно заявление встречного иска о признании ответчика добросовестным приобретателем жилого помещения (например, Определение Московского городского суда от 30.09.2016 N 4г-12073/2016), о прекращении у истца права пользования (о признании истца утратившим право пользования) жилым помещением и его снятии с регистрационного учета (например, Определение Московского городского суда от 30.09.2016 N 4г-12073/2016), о выселении истца из помещения (например, Определение Московского городского суда от 27.04.2015 N 4г/4-4500/15), об обязании вселить в помещение ответчика и не чинить ему препятствия в пользовании им (в доступе в помещение) (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 24.11.2015 по делу N 33-43783/2015), об обязании определить порядок пользования квартирой (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 14.10.2015 по делу N 33-22192/2015), передать ключи от квартиры (например, Определение Московского городского суда от 09.10.2015 N 4г/1-9919/2015, Апелляционное определение Московского городского суда от 20.03.2015 по делу N 33-4053/15).

Также возможно предъявление встречного иска о взыскании убытков и компенсации морального вреда (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 26.06.2015 по делу N 33-18662/2015). Кроме того, ответчик вправе требовать во встречном иске признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения, признать отсутствующим право собственности на него (например, Определение Московского городского суда от 02.11.2015 N 4г/5-10874/2015).

Иск о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным нужно предъявлять по месту нахождения жилого дома, в котором располагается жилое помещение (квартира), по правилам исключительной подсудности (п. 1 ст. 30 ГПК РФ). В противном случае судья возвращает исковое заявление, установив, что дело неподсудно данному суду (п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ).

При подаче искового заявления о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительным необходимо уплатить госпошлину, размер которой зависит от цены иска (пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ, ч. 1 ст. 91 ГПК РФ). Если имущественное положение истца не позволяет ему уплатить госпошлину единовременно, то, ссылаясь на это обстоятельство, истец может заявить суду ходатайство об отсрочке или рассрочке уплаты госпошлины (ст. 90 ГПК РФ, пп. 4 п. 2 ст. 64, п. 2 ст. 333.20, п. 1 ст. 333.41 НК РФ). К ходатайству нужно приложить подтверждающие документы (например, справку о доходах или заработной плате истца, выписки из банковского счета, удостоверение многодетной семьи).

Обращаем внимание, что с 01.01.2017 исковое заявление может быть подано в суд как на бумажном носителе, так и в электронном виде — в том числе в форме электронного документа, подписанного электронной подписью, — посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети Интернет (ч. 1.1 ст. 3 ГПК РФ в ред. Федерального закона от 23.06.2016 N 220-ФЗ).

По заявлению истца судья может принять меры по обеспечению иска (ст. ст. 139, 140 ГПК РФ). Наиболее распространенными обеспечительными мерами по рассматриваемой категории дел является наложение ареста на спорное жилое помещение (например, Апелляционные определения Московского городского суда от 30.06.2016 по делу N 33-25139/2016, от 04.04.2016 по делу N 33-11144/2016) и запрещение ответчику совершать определенные действия в отношении помещения, например заключать сделки, направленные на отчуждение помещения, регистрировать в нем третьих лиц (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 02.03.2016 по делу N 33-4979/2016). Заявитель должен представить доказательства того, что непринятие мер по обеспечению иска может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда, к примеру подтвердить, что ответчики предпринимают действия по отчуждению спорной квартиры (ст. 139 ГПК РФ). В противном случае суд оставит заявление о принятии мер по обеспечению иска без удовлетворения (например, Апелляционное определение Московского городского суда от 02.12.2013 по делу N 11-39551/13). О принятии мер по обеспечению иска судья выносит определение (ст. 141 ГПК РФ).

Оспаривание соглашения купли-продажи нужно отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законодательством предусматриваются совершенно другие основания.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Кроме того, соглашение может быть признано недействительным по соглашению сторон. Соответственно с действующим законодательством в ситуации купли-продажи составляется специальное соглашение.

Этот документ не имеет унифицированной формы, но при этом является правоустанавливающим и используется для регистрации прав собственности на предмет соглашения.

В некоторых случаях данное соглашение может быть признано недействительным, но для этого должны быть весомые основания.

Важные аспекты

Соответственно с законодательными нормами России каждый гражданин имеет право на личную собственность.

Договор купли-продажи имеет юридическую силу. Фактически, именно он является основанием для владения предметом соглашения.

В договоре описываются пункты относительно процесса сделки и много других важных моментов. Но иногда бывает, что по определенным причинам такое соглашение считается недействительным.

Признать определенный тип соглашения недействительным можно только при присутствии назначенных законодательством определенных условий.

Процесс имеет много разных нюансов, со всеми необходимо разобраться предварительно.

Необходимые термины

Договор купли-продажи	Это документ, который определяет права и обязанности сторон сделки при продаже предмета соглашения. Соглашение должно заверяться нотариально соответственно с заранее определенными правилами. Если есть определенные разногласия, но сделка не окончена, то есть шанс расторгнуть соглашение через суд. Для этого следует сначала урегулировать вопрос до суда
Продавец	Это человек или организация, которая продает товар или оказывает услуги по соглашению купли-продажи
Покупатель	Сторона соглашения, которая покупает определенные товары, которые указаны в соглашении

Основания

Законодательство определяет, что сделка купли-продажи может быть признана недействительной, если:

1. Сделка осуществлена без согласия третьего лица либо гос. органа.
2. Сделку совершил гражданин от 14 до 18 лет.
3. Сделка совершена недееспособным человеком по постановлению суда.
4. Договор оформлен лицом, не способным понимать смысл собственных действий либо руководить ими.
5. Договор оформлен под влиянием заблуждения.
6. Сделка совершена под действием обмана, угрозы, насилия либо стечения тяжелых обстоятельств.

Действующие нормативы (ГК РФ)

Соответственно со ст. 450 ГК РФ есть ситуации, которые могут стать основой для отмены сделки купли-продажи.

Аннулирование сделки можно совершить по согласию сторон. В других случаях отмена совершается соответственно с решением суда.

Согласно п.1, ст. 167 ГК РФ признание договора купли-продажи недействительным значит, что заключенное соглашение не несет в себе определенных юридических последствий с периода его заключения.

Как признать договор купли-продажи недействительным

Сделку можно признать недействительной, если ее содержание не отвечает закону, если воля продавца не отвечает его волеизъявлению либо он не осознавал значение собственных действий.

Подача и анализ иска возможны как на протяжении нескольких месяцев после осуществления сделки, так и через несколько лет.

Законодательство устанавливает общую исковую давность в 3 года, но нужно придавать значение тому, что исчисление данного периода начинается с периода, когда сторона узнала или могла узнать о нарушении права, а данный период не обязательно совпадет с периодом заключения соглашения.

Виды ничтожных сделок

Сделка купли-продажи считается ничтожной, если она заключается с некоторыми нарушениями законодательства. Они прописываются в Гражданском Кодексе РФ.

Согласно ГК ничтожными считают такие сделки:

1. Незаконные, при этом покушаются на права третьих лиц.
2. Которые являются безнравственными и противоправными.
3. Заключенные недееспособными гражданами.
4. Заключенные несовершеннолетними гражданами до 14 лет.
5. Фиктивные сделки.
6. Которые прикрывают другие сделки.
7. С имуществом, распоряжаться которым воспрещено на уровне законодательства.

Разница между оспоримой и ничтожной сделками состоит также в том, что к ним используется различный срок исковой давности.

К оспоримым сделкам – 1 год, к ничтожным – 3 года, можно увеличить данный период до 10 лет.

Подача искового заявления

Заявить о своих претензиях можно подав в суд. В нем следует написать причины, по которым вы хотите аннулировать соглашение.

С исковым заявлением нужно обращаться в суд общей юрисдикции. Судебный процесс будет проходить по месту нахождения имущества.

Доказательства истец ищет самостоятельно. Признание документа купли-продажи недействительным, госпошлина при подаче в суд устанавливается соответственно со ст. 339.19 НК РФ.

Оспаривание сделки

Оспоримой именуют такую сделку, которая запрашивает признания своей недействительности в суде при присутствии на то весомых причин.

Оспаривание документа имеет в виду обращение заинтересованных граждан в суд с исковым заявлением о том, что при заключении соглашения их права не учитывались либо были нарушены.

По поводу автомобиля

Соглашение купли-продажи авто можно расторгнуть в таких случаях:

1. Непредоставление необходимой информации о транспорте.
2. Качество авто не отвечает заявленному.

При расторжении сделки покупатель должен возвратить товар. При этом он может требовать выплату:

1. Разницы между стоимостью авто в соглашении и на момент возврата денег.
2. Суммы выплаченного кредита и процентов за пользование займом на покупку авто.
3. Снижение стоимости.
4. Компенсации затрат на ремонт.

Дома

Иски о признании документа купли-продажи, дарения, обмена жилых помещений недействительными подаются в случаях нарушения такими соглашениями прав граждан.

По законодательству России есть разный срок оспаривания. В ситуации признания сделки оспоримой, срок давности составит год с периода получения раньше неизвестной информации, которая может сделать сделку купли-продажи недействительной, либо с момента прекращения действий и обстоятельств угрожающего характера.

Видео: признание сделки купли-продажи недействительной

По постановлению суда признание договора купли продажи недвижимости недействительным будет считаться с момента его заключения.

Квартиры

Ст. 168 ГК России	Посчитает сделку недействительной, если она является незаконной
В отсутствии взаиморасчетов между участниками	Сделка приобретает фиктивный характер (ст. 166 ГК)
Недееспособные граждане	Не могут проводить сделки с недвижимостью
Граждане старше 14, но меньше 18 лет	Не могут продавать недвижимость без согласия родителей
Нельзя заключать соглашение под влиянием угроз, обмана, шантажа	—
Факты мошенничества	Продавец может ввести в заблуждение покупателя квартиры по поводу ее истинного состояния
Нельзя продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний	Если заранее не было получено одобрение сделки органами опеки и попечительства

1. На недвижимость имеют право другие наследники ее прошлого собственника.
2. Нет согласия мужа или жены на продажу совместной квартиры.
3. В результате сделки нарушились права несовершеннолетних.

Земельного участка

В случае купли-продажи земельного участка данный факт подтверждается госрегистрацией сделки и переходом права от продавца к покупателю. В ряде случаев данную сделку можно оспорить в порядке суда.

Обычно оспаривание соглашений купли-продажи земли сопровождается такими дополнительными требованиями:

1. О признании недействительной записи в госреестре о праве собственности.
2. Об изъятии участка из неправомерного владения.
3. О признании неправомерными действий по постройке самовольных строений на участке.
4. О признании отсутствующим права собственности на участок, возвращении денег, выплаченных за земельный участок.

Решение суда

В общем случае недействительной суд может посчитать любую сделку, которая не отвечает запросам закона либо другого правового документа.

Чтобы это случилось, необходимо подать в суд исковое заявление о признании соглашения неправомерным.

Данный иск могут подать стороны соглашения и другие заинтересованные граждане или прокуратура. В итоге сделка стает оспоримой, и ее судьба будет зависеть от постановления суда.

Каковы последствия

При признании документа недействительным стороны возвращаются в начальное положение и каждая обязана отдать другой полученное по соглашению.

Покупатель возвращает предмет соглашения, а продавец средства, которые получил в качестве оплаты за товар.

При этом суд может взимать только ту сумму, которая написана в соглашении купли-продажи.Пострадавшее стороной здесь является покупатель.

Если признают недействительным начальное соглашение купли-продажи, то недействительными признаются все остальные соглашения.

Судебная практика

Основания признания договора купли-продажи недействительным.

Основанием его недействительности могут быть:

несоблюдение формы - если не составлен письменно, в виде одного документа, подписанного сторонами.

Обратите внимание - по этому основанию можно признать договор недействительным, также, если документ составлен, но подписан с одной из сторон неуполномоченным лицом;

одно из общих оснований недействительности сделки.

На практике организации чаще всего оспаривают договоры купли-продажи недвижимости в следующих ситуациях.

Недействительность договора купли-продажи, заключенного во вред организации на невыгодных условиях.

Организация может оспорить договор, если ее имущество продано на явно невыгодных условиях, например, по сильно заниженной цене.

Можно применить следующие основания недействительности:

злоупотребление правом - договор заключен в обход закона с противоправной целью причинить вред;

нарушение интересов юридического лица - директор заключил договор явно в ущерб организации, о чем знала или должна была знать другая сторона.

Пример недействительности договора из-за невыгодных условий

Договоры купли-продажи зданий были заключены по общей цене 70 000 руб., что было существенно ниже рыночной стоимости имущества. Иск инициировал участник общества-продавца.

Суд пришел к выводу, что договоры заключены на условиях, крайне невыгодных для продавца, и причинили ему существенный ущерб. Он указал на злоупотребление правом и с учетом других обстоятельств по делу признал договоры недействительными на основании ст. ст. 10, 168, п. 2 ст. 174 ГК РФ.

Недействительность договора купли-продажи при банкротстве.

Договор купли-продажи, заключенный банкротом или лицом в преддверии банкротства во вред кредиторам, можно признать недействительным (ст. 61.2 Закона о банкротстве). Это поможет вернуть активы организации для удовлетворения требований кредиторов.

В большинстве случаев подавать такие иски могут только внешние или конкурсные управляющие, но не кредиторы (п. п. 1 и 2 ст. 61.9 Закона о банкротстве).

Порядок признания договора купли-продажи недействительным.

Чтобы признать договор купли-продажи недвижимости, обратитесь в суд с иском (встречным иском или возражением).

Если право собственности по сделке уже зарегистрировано за покупателем, не забудьте заявить вместе с требованием о недействительности также требование о применении последствий ее недействительности. В противном случае по решению суда только о признании сделки недействительной переход права не зарегистрируют.

Последствия недействительности договора купли-продажи недвижимости.

К договору купли-продажи недвижимости применяются общие правила о последствиях недействительности в виде реституции. Как правило, продавец обязан возвратить полученную плату, а покупатель - вернуть недвижимость.

Также потребуется зарегистрировать обратный переход права собственности к продавцу, если договор признали недействительным после регистрации права собственности покупателя.

В отдельных случаях могут быть применены другие последствия.

С продавца могут взыскать:

проценты по ст. 395 ГК РФ с разницы между внесенной покупателем платой и стоимостью переданной вещи, если она явно ниже, чем покупатель за нее заплатил;

убытки, если он не имел права продавать имущество и настоящий собственник изъял его у покупателя. Реституция в этом случае не применяется. Убытком может быть, например, покупная цена, выплаченная покупателем продавцу до признания договора недействительным;

неосновательное обогащение в виде неотделимых улучшений имущества. Например, во исполнение решения суда по другому делу покупатель возвратил имущество продавцу по реституции и обратился с иском о взыскании неосновательного обогащения в виде расходов на капитальный ремонт здания. Суд удовлетворил иск и взыскал с продавца стоимость ремонтно-восстановительных работ (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.04.2014 N Ф03-1262/2014).

С покупателя могут взыскать: разницу между рыночной стоимостью вещи и ценой, которую он выплатил за вещь по недействительному договору. Это возможно, если он приобрел имущество по заниженной цене и не может вернуть его продавцу в натуре, поскольку перепродал его (Определение Верховного Суда РФ от 13.06.2017 по делу N 301-ЭС16-20128, А28-12640/2015).

Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка.

Договор купли-продажи земли может быть признан недействительным по общим основаниям недействительности сделок.

Также в земельном законодательстве есть специальные основания, в частности:

ничтожен договор купли-продажи участка сельскохозяйственного назначения, проданного с нарушением преимущественного права покупки субъекта РФ или муниципального образования, за исключением отдельных случаев;

недействительна продажа на публичных торгах земельного участка, который был изъят у собственника, если в торгах участвовали юридические лица, где собственник был участником или учредителем, или другие лица, которым запрещено участвовать в таких торгах.

В определенных случаях может быть признан недействительным не весь договор в целом, а его отдельные условия.

Порядок признания договора купли-продажи земли недействительным стандартный - подайте иск в суд.

Последствия недействительности данного договора - общие. В частности, применяется реституция - возврат полученного по сделке. Продавец обязан возвратить полученную плату, а покупатель - вернуть земельный участок.

От 5% до 15% заключённых сделок с недвижимостью спустя какое-то время оспариваются в суде, и часть из них признаются недействительными. Портал сайт насчитал 11 факторов, каждый из которых может стать поводом для признания сделки по купле-продаже жилья недействительной или ничтожной. Противопоставить этим факторам покупатель может трёхступенчатую систему защиты от аннулирования сделки.

Договор купли-продажи квартиры может быть аннулирован с помощью одного из трёх механизмов:

• Оспаривание сделки;
• Признание сделки ничтожной;
• Расторжение договора купли-продажи.

Оспаривание - это признание договора купли-продажи недействительным в результате обращения в суд заинтересованного лица. Договор будет признан недействительным, если истец докажет, что в ходе совершённой сделки его права на квартиру не были учтены, или были нарушены. Инициатором оспаривания могут выступить наследники, супруга и другие родственники продавца, его кредитор, и другие лица. Срок давности при оспаривании сделки - 1 год с момента, когда заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.

Ничтожность. Сделка будет признана ничтожной, если она была совершена с явным нарушением закона. То есть такая сделка недействительна по умолчанию. Впрочем, для признания факта ничтожности сделки иногда также надо обратиться в суд. Признаки ничтожности сделок прописаны в статьях 168-172 ГК РФ. Ничтожными будут сделки заключённые с малолетними или недееспособными лицами, мнимые и притворные сделки, а также совершённые по поддельным бумагам. Срок давности - 3 года, но он может быть увеличен до 10 лет.

Расторжение. Договор купли-продажи может быть расторгнут по взаимному согласию либо через суд по требованию одной из сторон, в случае существенного нарушения договора другой стороной (ст. 451 ГК РФ). Например, если покупатель не выплатил полностью сумму сделки, или, если оказалось, что реальные характеристики квартиры отличаются от заявленных. Впрочем, согласно букве закона при расторжении договора продавец имеет право не возвращать покупателю полученные от него деньги. Поэтому, кстати, юристы советуют вставлять в договор купли продажи условие о возврате денег при расторжении сделки.

От разрыва договора страдает покупатель

Формально настаивать на аннулировании сделки с объектом недвижимости может как продавец (и его близкие), так и покупатель. На практике же покупатели пытаются аннулировать сделку крайне редко. Ведь именно покупатель от разрыва договорных отношений пострадает гораздо более существенно. После признания договора купли-продажи недействительным (ничтожным) недвижимость возвращается продавцу, а деньги должны быть возвращены покупателю. На практике продавец, как правило, заявляет, что денег у него уже нет - потратил, потерял. А значит возврат средств покупателю растягивается на многие годы - продавец годами выплачивает покупателю определенный процент своей зарплаты. Или вовсе ничего не выплачивает, если не имеет официального заработка.

У покупателя могут быть и другие потери. Недавно Нотариальная палата России рассказала . Происходит всё следующим образом: от имени лица, страдающего психическим расстройством, продаётся сильно запущенная квартира, когда новый владелец завершает ремонт, опекун продавца подаёт иск о возврате собственности. Даже если мошенников заставят вернуть деньги, они получают бесплатный ремонт.

Сделки в группе риска

Ниже перечислены 11 факторов, каждый из которых может стать поводом для признания сделки по купле-продаже жилья недействительной или ничтожной.

1. Нарушения при приватизации

Самая многочисленная группа квартир, покупка которых может быть оспорена - это неправильно приватизированные объекты.

Анна Микушина

эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет»

До середины 90-х закон позволял не наделять детей долями при приватизации. Часто жильё приватизировалось только на взрослых. Если с такой квартирой совершена сделка купли-продажи, то выросший ребёнок может потребовать восстановления своих прав и оспорить сделку через суд. Покупка подобной квартиры - одна из самых рискованных сделок.

От неправильной приватизации страдали не только дети, но и взрослые. Достаточно распространённая ситуация, когда приватизация проходила в период, когда один из жильцов был выписан из квартиры, так как отбывал наказание, или служил в армии. По возвращении домой гражданин через суд может восстановить своё право на приватизацию. Если приватизированная квартира уже была продана, то сделка будет признана недействительной.

Ольга Ширыкалова

директор ЦН «Корифей»

От покупки квартиры с таким прошлым лучше отказаться. Узнать о существовании лиц, чьи права могли быть нарушены при приватизации, можно, заказав в паспортном столе архивную справку по форме 40.

Чтобы отжать у нынешнего владельца квартиру законом о приватизации могут попытаться воспользоваться мошенники.

Антон Чистяков

юрист ЦН «Северная казна»

В моей практике был случай. Некие лица пытались оспорить сделку по купле-продаже квартиры. Они заявили что это жильё было приватизировано без их участия, хотя на момент приватизации они подписали отказ от участия в приватизации. В ходе судебного разбирательства были подняты документы на объект. Среди них были найдены заявления об отказе от приватизации указанных лиц. По решению суда сделка осталась в силе.

2. Квартира полученная в наследство

Покупка объекта, ранее полученного продавцом в наследство — достаточно рискованное предприятие. Высока вероятность того, что спустя какое-то время появятся лица ранее не вступившие в права наследства. Это могут быть внебрачные дети, доказавшие свое родство, или иные родственники, не знавшие о смерти наследодателя. По закону, наследник имеет право заявить свои права на наследство в течение трёх лет после того, как узнал о кончине наследодателя. Если покупатель получил квартиру по завещанию (а не просто в силу закона как наследник), это не сильно упрощает ситуацию. Завещания часто оспариваются родственниками умершего, недовольными распределением имущества.

Ольга Ширыкалова

директор ЦН «Корифей»

Не рекомендую покупать квартиру недавно полученную в наследство по завещанию, особенно если оно оформлено не на родственника. Неизвестно в каком состоянии находился наследодатель, подписывая эту бумагу. Есть риск опротестования завещания. Впрочем, чем больше прошло времени после перехода имущества по наследству, тем ниже риск.

3. Владелец квартиры не отвечает за свои действия

Сделка совершена лицом, ограниченным судом в дееспособности является ничтожной. То есть она незаконна по определению и Росреестр её не пропустит. Но даже если переход права собственности будет зарегистрирован, то человек, купивший квартиру у недееспособного лица не сможет отстоять совершённую сделку в суде. Закон позволяет купить такую квартиру, если есть согласие на сделку попечителя или органов опеки и попечительства. Но и в этом случае риск опротестования высок.

Чуть менее жёсткий вариант — покупка жилья у человека, стоящего на учёте в нарко- или психодиспансере (но не признанного недееспособным или ограниченно дееспособным). Формально такая сделка законна, но если у бывшего владельца есть родственники, они могут оспорить её, попытавшись доказать, что бывший владелец подписывая договор купли-продажи, не осознавал последствий своих действий. Юристы замечают, что даже если продавец квартиры не состоит на учёте в упомянутых диспансерах, это не гарантирует покупателя от неприятностей. Был случай, когда сделка была признана недействительной на основании того, что спустя несколько лет после продажи прежнему владельцу поставили «психологический» диагноз. Родственники доказали в суде, что на момент сделки у продавца уже были психологические отклонения.

4. Продавец — пожилой

Риэлторы также советуют с осторожностью относиться к покупке квартир у людей, находящихся в преклонных летах.

Елена Фаррахова

директор офиса АН «Новосёл»

Если владелец продаваемой квартиры очень пожилой, то лучше попросить его предоставить справку из органов опеки о дееспособности, а также справки из нарко- и психодиспансера.

Даже если формально пожилой владелец полностью дееспособен, это не значит, что сделку не смогут оспорить его родственники. Есть вероятность, что они смогут доказать в суде, что у продавца на момент подписания договора купли-продажи наблюдались признаки старческой деменции (слабоумия).

5. Совладелец квартиры — несовершеннолетний

С большой вероятностью будет оспорена сделка, в результате которой были нарушены права несовершеннолетних. Причём обратиться в суд могут как сами несовершеннолетние (через родителя или когда повзрослеют) так и органы опеки. Если один из собственников несовершеннолетний, то на продажу квартиры необходимо согласие не только родителей, но и органов опеки. Поэтому прежде чем подписывать договор купли-продажи, покупателю надо убедиться, что продавец согласовал вопрос продажи с органами опеки.

Отдельного упоминания заслуживают квартиры с маткапиталом. Если нынешний владелец (т.е. продавец) квартиры при её покупке использовал материнский капитал, то формально приобрести у него этот объект можно только при условии, что до проведения сделки он наделит долями всех членов семьи. Впрочем, на практике сегодня никто не следит за выполнением данного требования.

Евгения Свинтаржицкая

Квартиры, купленные с использованием маткапитала, сегодня свободно продаются, даже если члены семьи не были наделены долями в квартире. Таких сделок было проведено довольно много. В перспективе дети, когда вырастут, могут заявить свои права на долю в квартире. Судебной практики по таким делам ещё нет, поэтому сложно предсказать, что грозит покупателю квартиры. Возможно, он не так уж велик. Вряд ли суды будут массово признавать договоры купли-продажи недействительными. Тем более, что доля ребёнка в квартире с маткапиталом очень мала, а человек, купивший такой объект почти наверняка будет признан добросовестным приобретателем.

Ранее портал сайт рассказывал об особенностях совершения операций с жильём, при приобретении которого использовался .

6. Квартира - совместно нажитое имущество супругов

Сделка с квартирой может быть признана недействительной, если на продажу квартиры, являющуюся совместной собственностью супругов, не было получено согласие супруга (супруги). Даже если семейная пара на момент продажи жилья уже развелась, бывшая «вторая половина» продавца должна дать нотариальное согласие на продажу жилья.

Евгения Свинтаржицкая

юрист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»

Росреестр может зарегистрировать сделку с совместно нажитой квартирой, даже если в поданном пакете документов нет согласия на продажу от супруги. Но в деле будет отметка о том, что нет согласия третьих лиц. Супруга сможет подать в суд и добиться расторжения сделки, если докажет, что покупатель знал (догадывался) о том, что супруга продавца не станет соглашаться на сделку.

7. Продавец квартиры должник, банкрот или близок к банкротству

Если владелец квартиры банкрот, в отношении него есть имущественные иски или ведётся исполнительное производство, то продажу им квартиры с большой вероятностью смогут оспорить кредиторы. Тогда объект вернётся прежнему собственнику, а покупатель встанет в очередь кредиторов, чтобы получить деньги, заплаченные за квартиру. Причём, если человек на момент продажи жилья не был банкротом, но обанкротился в течение трёх лет после заключения сделки, это тоже плохо для покупателя квартиры. Кредиторы могут доказать в суде, что продажа была проведена чтобы увести имущество должника, и такая сделка будет признана недействительной.

О наличии исков и задолженности, имеющейся у продавца жилья можно узнать на сайтах облсуда, районных судов и на сайте судебных приставов.

8. Продаётся квартира, полученная в подарок

Покупка квартиры у собственника, получившего её через договор дарения - это операция со сравнительно невысоким уровнем риска. Тем не менее, существует вероятность того, что упомянутый договор дарения будет оспорен, что повлечёт за собой расторжение сделки по последующей продаже квартиры.

Оксана Байрамова

Оспорить дарение квартиры достаточно сложно. Во-первых, это можно сделать только в течение 3 лет после оформления договора. Во-вторых, законодатель указал исчерпывающий перечень оснований, для оспаривания дарственной. Договор дарения жилья можно оспорить в следующих случаях: он был подписан под давлением; одаряемый покушался на жизнь дарителя или его родственников; действия одаряемого могут привести к утрате квартиры. Также в договоре дарения квартиры может быть предусмотрено право дарителя отменить сделку, если он переживет одаряемого. Это тоже законно. Оспорен может быть неправильно составленный договор дарения, например который предусматривает передачу квартиры в дар лишь после смерти дарителя. Такой договор будет признан ничтожным. Если дарственную составило лицо находящееся в состоянии банкротства, то дарение также может быть оспорено.

9. Продаётся квартира, полученная по договору ренты

Как замечает Оксана Байрамова, ещё один тип объектов, способный принести проблемы будущему владельцу - это квартиры, полученные нынешним собственником (продавцом) по договору ренты. Особенно, если от заключения договора ренты до смерти бывшего собственника прошло мало времени.

Оксана Байрамова

юрист ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»

Важно сколько времени прошло с момента вступления в собственность нынешнего собственника (продавца) квартиры. У бывшего владельца могут найтись родственники, которые попытаются оспорить договор ренты. Как и в случае с наследством, более-менее безопасными считаются квартиры, с трёхлетним сроком владения продавцом.

10. Продажа по доверенности

Приобретение квартиры продающейся по доверенности - вполне законная операция. Однако именно через продажу по доверенности нередко работают мошенники. Поэтому юристы советуют осторожно относиться к квартирам, которые продаются по доверенности дешевле рынка а также к квартирам, доверенность на продажу которых владельцы оформили не на своих родственников, а на посторонних лиц.

Но даже если доверенность оформлена на родственника, это не даёт гарантии, что сделка купли-продажи в будущем не может быть оспорена. Неоднократно случалось, что доверенные лица продавали квартиры уже после смерти доверителя (владельца квартиры). Такая сделка может быть признана ничтожной, так как после смерти доверителя доверенность становится недействительной.

Проверить подлинность доверенности на продажу объекта недвижимости можно в реестре доверенностей на сайте Федеральной нотариальной палаты. Там есть страница www.reestr-dover.ru. Указав реквизиты документа — дату удостоверения доверенности, номер, присвоенный в реестре, фамилию, имя и отчество нотариуса, который её удостоверил — можно убедиться в достоверности доверенности и её актуальности, то есть понять, действительна ли доверенность на сегодняшний день.

Антон Чистяков

юрист ЦН «Северная казна»

Если сделка осуществляется по доверенности, её обязательно проверяют через реестр. Но надо помнить, что информация в реестр не всегда вносится оперативно. Вполне может оказаться, что доверенность, которая значится как действующая, на самом деле уже прекратила действие или была отозвана.

11. Покупка доли квартиры

Три степени защиты от оспаривания сделки

При подготовке и оформлении сделки покупателю квартиры следует, как минимум, исключить возможность признания сделки ничтожной, то есть не покупать квартиру у малолетних и недееспособных лиц, не совершать мнимых и притворных сделок, а также убедиться в подлинности документов, предоставленных продавцом.

Следующая степень защиты - исключение поводов для оспаривания сделки. Ранее портал сайт приводил достаточно подробную инструкцию для , позволяющую минимизировать возможность проблем для её будущего владельца, а также разбирал ситуации, в которых лучше просто конкретного объекта. Ну и, разумеется, покупателю следует воздержаться от угроз в адрес продавца или введения его в заблуждение. Согласно статьям 178 и 179 Гражданского кодекса такая сделка может быть оспорена и признана недействительной.

Есть и третья степень защиты для покупателя квартиры - необходимо провести сделку таким образом, чтобы при возникновении проблем покупатель был признан судом добросовестным приобретателем. У покупателя с таким статусом квартиру не изымают.

Оксана Байрамова

юрист ООО «Бюро недвижимости Зыряновой»

Оценочное понятие «добросовестный приобретатель» определено в законе - это покупатель, который не знал и не мог знать, что лицо, у которого приобретено имущество, не имело права его отчуждать. Вместе с тем поскольку зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, то и добросовестность приобретателя спорного имущества, может быть опровергнута только в результате рассмотрения дела в суде.

Евгения Свинтаржицкая

юрист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»

Для чего в договор включаются пункты, в которых прописывается, что у продавца квартиры нет больших долгов, в отношении него не ведётся исполнительное производство, у квартиры нет несовершеннолетних и безвестно отсутствующих совладельцев, и нынешний владелец не использовал маткапитал при оплате за квартиру. Также указывается, что договор заключён не по принуждению и не под влиянием тяжёлых обстоятельств. Подписывая договор, продавец берёт на себя ответственность за приведённую информацию. Если возникнут судебные разбирательства, то такой договор сделает позицию покупателя квартиры более прочной. Шанс признания его добросовестным приобретателем увеличится.

На портале сайт можно ознакомиться с и скачать договор в формате Word/

Но даже трёхступенчатая защита сделки от оспаривания не даёт покупателю абсолютной гарантии. Признание сделки недействительной (ничтожной) происходит в суде. И как замечает эксперт по недвижимости АН «Регион-Маркет» Анна Микушина, в процессе часто выигрывает не тот, у кого более прочная позиция, а тот, у кого более грамотный юрист.

Если договор купли-продажи недвижимости оформлен с нарушением законодательства, обязательства по договору исполнены не в полном объеме или открылись неизвестные обстоятельства, пострадавшая сторона может обратиться в суд и оспорить этот документ. При грамотном оформлении требований возможно не только возвращение имущества или средств, но и компенсация понесенных затрат.

Кто и на каких основаниях может оспорить договор купли-продажи недвижимости?

Потребовать аннуляции сделки могут только те лица, которые имеют отношение к заключенному договору:

• продавец;
• покупатель;
• третьи лица, интересы которых затронуты или представлены в договоре. Ими могут быть опекуны, родственники, незаконно выписанные из квартиры, бывшие супруги и т.д.

Существует два вида сделок, которые можно признать недействительными:

1. Ничтожные сделки.
2. Оспоримые сделки.

Ничтожные сделки . Они признаются недействительными без обращения в суд. Следует отметить, что в случае ничтожности в суде оспаривается не сама сделка, а ее последствия. Срок давности для непосредственных участников сделки составляет 3 года с даты подписания договора, для третьих лиц – 10 лет.

Причины, по которым сделка признается ничтожной:

1. Нарушение законодательства и прав посторонних лиц.
2. Лицо, выступающее участником сделки, недееспособно:

• младше 14 лет;
• имеет нарушения психики, подтвержденные судебно-медицинской экспертизой.

Обратите внимание, что наличие алкогольной и наркотической зависимости не является причиной недееспособности, и оспорить сделку можно только через суд.

1. Нарушение существующего порядка и нравственных интересов. В законодательстве нет точного определения таких сделок. Традиционно к этой категории относят те соглашения, сама цель которых противоречит социальным нормам. Примеры:

• продажа помещений по похищенным или фиктивным документам;
• поддельные подписи в договоре или на иных бумагах;
• ущемление прав недееспособных граждан.

1. Цель сделки — создать видимость возникновения правоотношений, а не реальная передача недвижимости по договору. В гражданском кодексе отмечено два вида таких сделок:

• мнимая сделка существует только на бумаге, без реальных действий с недвижимостью;
• притворная сделка заключается на иных условиях, чем те, что прописаны в договоре, или маскирует настоящую договоренность.

• избавление от налога путем заключения договора купли-продажи вместо дарственной;
• избавление от имущества с помощью дарственной, чтобы избежать его изъятия за долги.

1. Предметом сделки становится имущество должника, признанного банкротом.

Оспоримые сделки . Чтобы признать такую сделку недействительной, нужно в течение 1 года обратиться в суд для расторжения договора купли-продажи.

Поводы, по которым можно оспорить сделку:

• составленный договор нарушает положения принятого законодательства;
• продавцом или покупателем выступает ребенок с 14 до 18 лет;
• не выполнены обязательства по договору: средства не оплачены в полном объеме, имущество не передано новому владельцу и т.д.;
• лицо, выступающее продавцом или покупателей, регулярно употребляет алкоголь или наркотические средства, или же пребывает в состоянии, в котором не отвечает за свои действия (стресс, угрозы со стороны, прием наркотических веществ и т.д.);
• заниженная стоимость продажи;
• реализация квартиры без согласия супруга;
• искажение воли какой-либо из сторон;
• предоставление заведомо неверной информации о жилье, к примеру, выписка отсутствующих родственников как умерших и т.д.

Наличие оснований для недействительности не дает гарантий на благополучный исход дела. Поэтому перед обращением в суд необходимо проконсультироваться с юристом, учесть все нюансы и возможные риски. Специалисты нашего сайта могут помочь вам в поиске юридических доказательств и составлении иска.

Как доказать недействительность сделки?

Чтобы сделку признали недействительной, необходимо доказать недобросовестность контрагента. Для этого нужно предпринять следующие действия:

1. Проверить у нотариуса подлинность документов на квартиру.
2. Узнать в Едином государственном реестре прав на недвижимость (ЕГРП) данные о квартире за последние 10 лет. Если же данных о недвижимости нет в реестре, значит она не фигурировала ни в каких сделках.
3. Подать запрос в Департамент жилищной политики, чтобы удостовериться, что собственник владеет квартирой на законных основаниях.
4. Проверить документ, удостоверяющий личность контрагента, в паспортном столе или в списке недействительных паспортов на сайте МВД России.
5. Проверить по домовой книге, прописаны ли в квартире:

• несовершеннолетние дети;
• бывшие супруги;
• получатели ренты;
• неимущие, которые въехали в служебном жилье до 2005 года и т.д.

1. В случае сомнений в дееспособности гражданина можно попробовать сделать запрос в психоневрологический диспансер. Иногда данные о невменяемости содержатся в ЕГРП. Но поскольку медицинское учреждение не обязано выдавать заключения посторонним лицам, гарантией дееспособности может быть только медицинское освидетельствование.
2. Если покупатель внес не всю сумму, необходимо взять выписку со счета, который указан в договоре. Факт оплаты подтверждается распиской, квитанцией, выпиской из банка.
3. Если контрагентом выступает организация, проверить ее в Едином реестре сведений о банкротстве.

Подтвердить факт мошенничества, давления одной из сторон или фиктивность сделки под силу только специалисту, знакомому с судебной практикой. Вы можете получить юридическую помощь на нашем сайте.

Обращение в суд

Действия по аннулированию сделки зависят от того, достигнута ли договоренность между контрагентами. Один из участников сделки подает уведомление, а второй в течение 30 дней дает согласие или письменный отказ:

• при положительном решении оформляется «обратная» сделка;
• если же действия контрагента носят мошеннический характер или договор не соответствует законодательству, следует незамедлительно проконсультироваться со специалистом.

Перед обращением в суд нужно с подробно описать произошедшие события вместе с опытным юристом.

Необходимые документы

Вам понадобятся следующие документы:

1. Исковое заявление.
2. Заверенные копии личных документов.
3. Документы, подтверждающие право на собственность:

• договор дарения;
• договор купли-продажи;
• свидетельство о праве на наследство;
• акт приема-передачи недвижимости и т.д.

1. Выписка из домовой книги или справка о зарегистрированных лицах.
2. Справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
3. Квитанция по оплате пошлины.
4. Нотариально заверенные соглашения от супругов, опекунов или попечителей, иных третьих лиц, чьи права затронула сделка.
5. Расписка о получении денег, выписка из банка, чек, подтверждающий оплату.
6. Документы, подтверждающие право на оспаривание сделки: заключения экспертиз, выписки и справки.

Образец искового заявления

Исковое заявление должно содержать:

1. Информацию об объекте сделки и контрагентах.
2. Основания, по которым аннулируется сделка.
3. Просьбу возместить средства или вернуть права на квартиру. Если требования не указаны, суд может удовлетворить иск, но при этом посчитать обязательства договора выполненными, и вернуть средства или жилплощадь не удастся.
4. Данные паспортов лиц, которые подтвердят на суде незаконность сделки. К иску нужно приложить копии их документов.
5. Документ из Росреестра, подтверждающий текущий статус жилплощади.

Исковое заявление следует составлять вместе со специалистом, поскольку без надлежащих знаний и практики невозможно учесть все нюансы дела. В некоторых случаях возможно не только вернуть средства или жилплощадь, но и потребовать с ответчика расходы на обращение в суд.

Срок исковой давности

Законодательством установлены следующие сроки давности:

• 1 год с момента выявления нарушений для оспоримых сделок;
• 3 года для изначально противозаконных и фиктивных сделок;
• 10 лет с момента получения сведений о противозаконности для третьих лиц, в случае если они находились далеко от места проведения сделки и не могли подать иск раньше.

Судебная практика

В судебной практике чаще всего встречаются случаи:

1. Нарушение условий договора (отказ освободить жилплощадь или оплатить в полном объеме ее цену):

• факт оплаты подтверждается распиской о получении средств, выпиской со счета в банке или чеком. Если же средства не поступили или перечислены не в полном объеме, возможно либо отменить сделку, либо обязать доплатить остаток;
• если продавец отказывается покинуть жилплощадь, следует проконсультироваться с юристом и подать иск в суд, чтобы на недвижимость наложили арест. Наши специалисты могут провести вам онлайн-консультацию и разработать оптимальный порядок действий.

1. Проведение купли или продажи недееспособным лицом. Дееспособность лица подтверждается заключением судебно-медицинской экспертизы. Постановить, что клиент дееспособен, может и нотариус, но его заключение выдается на основе устного опроса и проверки документов, так как он не вправе требовать с медицинских организаций предоставить ему данные о клиенте.
2. Принуждение одного из контрагентов. Прежде всего следует доказать факт давления. В этом помогут свидетельские показания и записи разговоров.
3. Возникновение особых обстоятельств. Под особыми обстоятельствами может пониматься непригодность жилплощади для проживания. Чтобы доказать это необходимо провести экспертизу на соответствие санитарным нормам, нормам пожарной безопасности и т.д. При этом эксперт обязан подписать предупреждение о том, что его показания будут использованы в суде. Подобные дела чаще всего решаются в пользу истца.

Чтобы вернуть переданное по недействительному договору имущество, нужно подать в районный суд исковое заявление с просьбой вернуть недвижимость или средства. К иску приложите документы, оставшиеся после сделки, и бумаги, доказывающие недобросовестность контрагента. Подробно обсудите свои действия и требования со специалистом, по возможности найдите свидетелей, которые готовы выступать в суде.

Похожие статьи